Por Vicente Clavero
Público.es,
07/11/2017.
El Gobierno ha decidido modificar aspectos esenciales de la
normativa hipotecaria española para adaptarla a la vigente regulación europea.
Los cambios están recogidos en la futura Ley de Crédito Inmobiliario, cuyo
proyecto fue remitido la semana pasada a las Cortes.
Pero hay otras con las que sin duda salen ganando los
bancos, aunque todavía queda la posibilidad de que sean matizadas durante el
trámite parlamentario.
Cláusulas abusivas
El proyecto de ley establece que las entidades financieras
deberán facilitar una ficha normalizada con las principales condiciones del
crédito y una segunda con las cláusulas especialmente sensibles. El prestatario
dispondrá de un plazo de al menos siete días para acudir a cualquier notario y
recibir asesoramiento gratuito sobre la propuesta. A fin de que quede
constancia de que entiende todo los términos del contrato, así como sus consecuencias
económicas y jurídicas, ambos firmarán un acta.
Esto significa que, ante eventuales reclamaciones, la
responsabilidad por falta de transparencia no será ya de los prestamistas, sino
de los notarios, que además no recibirán ninguna contraprestación por ello.
Para los bancos se trata de una buena noticia, ya que así será más difícil que
los tribunales les obliguen a hacer reembolsos como los derivados de las
cláusulas suelo y de los gastos hipotecarios, que les han costado cientos de
millones de euros.
Ventas vinculadas
Quedará prohibido que las entidades financieras condicionen
la concesión de los préstamos a la contratación de otros productos, aunque sí
podrán ofrecerlos, siempre y cuando proporcionen a sus clientes información
detallada sobre las ventajas que encierran. El proyecto del Gobierno obliga
incluso a facilitar dos presupuestos diferenciados, uno con esos productos y
otro sin ellos, sobre los que el prestatario tendrá la última palabra.
De todas formas, como es bien sabido, hecha la ley, hecha la
trampa. El Banco de España tendrá la potestad de autorizar excepciones mediante
circular, lo que no ayudará a erradicar una práctica muy extendida. La mayor
parte de las entidades financieras consideran estratégicas las ventas
vinculadas, porque les ayudan a ensanchar su margen de negocio, sobre todo en
épocas de bajos tipos de interés.
Hipotecas
multidivisas
Los consumidores tendrán derecho en el futuro a convertir en
euros cualquier crédito para la compra de vivienda denominado en divisas, cosa
que ahora no ocurre. Sin embargo, la medida no es retroactiva, lo que significa
que no se beneficiarán de ella quienes están sufriendo ya las consecuencias de
haber contratado su hipoteca en monedas que se han revalorizado frente a la
nuestra.
Estas operaciones fueron muy populares entre 2006 y 2008, en
plena burbuja inmobiliaria, y hubo entidades especialmente activas en su
comercialización, como Bankinter, Barclays, Catalunya Caixa, Santander,
Popular, BBVA y Bankia. Se calcula que en toda España hay unos 70.000
afectados, que no siempre fueron suficientemente informados sobre el riesgo que
contraían y que ahora deben más dinero al banco que cuando contrataron el
préstamo.
Cancelación
anticipada
Tampoco tendrá carácter retroactivo la rebaja de la comisión
de cancelación anticipada, de la que sólo podrán disfrutar los créditos que se
suscriban tras la entrada en vigor de la ley.
Ahora se aplica un máximo del 0,5% durante los cinco
primeros años y un 0,25% en el resto de la vida del préstamo, si éste es a tipo
variable. Para las hipotecas a tipo fijo, no hay límite.
En el futuro, la comisión de cancelación anticipada de los
créditos a interés variable tendrá un tope del 0,5% en los tres primeros años o
del 0,25% en los cinco primeros. Las de tipo fijo no podrán exceder del 4%
hasta el décimo año, ni del 3% en los posteriores.
Incentivos a la venta
El proyecto de ley prohíbe que una parte de la remuneración
de los empleados de banca dependa de la cantidad de hipotecas captadas; es
decir, que se premie con algún tipo de bonus a quienes más créditos de estas
características consigan colocar entre la clientela. La comercialización,
además, sólo podrán llevarla a cabo personas con la suficiente cualificación,
aunque la concreción de dicho precepto se remite a un posterior desarrollo
reglamentario.
Se abre así la puerta para que la banca, apelando al
imperativo legal, proceda a una reorganización a fondo de sus efectivos y a un
cambio de la política retributiva que no necesariamente beneficiará a su
personal, como ha ocurrido en los últimos años so pretexto de la crisis.
Intereses de demora
Este aspecto de las hipotecas, como de otras operaciones
financieras, ha dado pie a frecuentes abusos por parte de la banca, muchos de
los cuales han llegado a los tribunales. La nueva normativa determina que será
de tres veces el interés legal del dinero, que se fija cada año en los
Presupuestos Generales del Estado (3% en 2017).
Es otra decisión que favorece a los prestamistas, pues la
doctrina del Supremo dice que los intereses de demora no deben superar en más
de dos puntos el tipo de interés del préstamo (actualmente, la media no llega
al 2%).
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