sábado, 10 de febrero de 2018

Suelo, techo y gastos



Por Carmen Pereira y Sonia Milara
Levante-EMV, 10/02/2018.

Fue importante y novedoso el pronunciamiento judicial del Tribunal Supremo en su sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015, en la cual se declaraba la nulidad por abusiva de la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, así como de un conjunto de cláusulas que son habituales en la contratación bancaria con los consumidores, lo que ha abierto la vía para que multitud de clientes de las entidades financieras inicien su reclamación judicial con el fin de que sean anuladas estas cláusulas incluidas en sus préstamos hipotecarios, solicitando la devolución de la totalidad de los gastos de formalización de su hipoteca. Las reclamaciones en la provincia de Valencia a día de hoy ascienden a un número considerable y la mayoría es tramitada en el Juzgado de Primera Instancia nº 25 bis de València que ha procedido ya a dictar sus primeras sentencias en esta materia. Existe además ya un ansiado pronunciamiento de la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de fecha 6 de noviembre del 2017 donde se da la razón al consumidor y se condena en este caso a Bankia al pago de todos los gastos de constitución de la hipoteca, aranceles notariales y registrales, tributos (Impuesto de actos jurídicos documentados) y tasación de la vivienda. El fundamento de las resoluciones que dan la razón al consumidor, tanto en la devolución de los gastos hipotecarios como en la denominada cláusula suelo, es el hecho de que estas cláusulas deben ser consideradas nulas y por no puestas en el contrato, al tratarse de una condición financiera impuesta unilateralmente por el banco, no negociada individualmente y que produce un desequilibrio importante para el solicitante de la hipoteca, lo que obliga a la entidad bancaria a devolver al consumidor las cantidades indebidamente pagadas por estos conceptos.

Por todo ello, se estima que pueden ser reclamados gastos de la constitución del préstamo hipotecario, es decir, los aranceles notariales y registrales, al considerarse que es el banco quien tiene interés principal en la formalización de la hipoteca en escritura pública, su modificación o subrogación y de su inscripción en el correspondiente Registro de la Propiedad, los gastos de gestoría impuesta al consumidor por la entidad bancaria, tributos (Impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados) que gravan el préstamo hipotecario y los gastos de la tasación del inmueble. Ahora bien, lo que está ocurriendo en muchas ocasiones, celebrándolo las entidades bancarias, es que todas las facturas junto con la copia de la escritura del préstamo hipotecario donde figura la cláusula que establece los gastos a cargo del prestatario cuya nulidad se pretende solicitar no fueron facilitadas al prestatario o bien por el paso del tiempo ya no están en poder de quien contrató su hipoteca, siendo esta la condición necesaria para poder ser reclamadas con el fin de poder acreditar su pago y la cuantía de la reclamación de todos estos gastos. Como viene ocurriendo con el caso de la tan nombrada cláusula suelo (que consiste en un porcentaje que actúa como tope ante una bajada de los intereses que gravan la cuota mensual a pagar) se requiere con carácter inicial formalizar una reclamación ante la entidad bancaria donde se suscribió el contrato de préstamo y sólo si no es ajustada a derecho la solución que nos es facilitada, acudir así a la vía judicial donde podrá ver satisfechos sus intereses.

En cuanto al plazo para poder reclamar los gastos hipotecarios y préstamos con cláusulas suelo, defendemos que el plazo es imprescriptible, es decir, no se limitaría el plazo para efectuar la reclamación por el consumidor, aunque existen otras posiciones en relación a los gastos hipotecarios que establecen el plazo para reclamar de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo, es decir que el plazo finalizaría el 24 de diciembre de 2019 y para aquellos préstamos hipotecarios amortizados o cancelados, se podría reclamar si su pago se hizo dentro de los cuatro años anteriores al 23 de diciembre de 2015.

Esperamos que la reforma hipotecaria que entrará en vigor en breve refuerce las garantías y derechos del consumidor, aunque fuentes consultadas, notarios y miembros de la judicatura, nos reconocen que el consumidor ya poseía garantías que le permitieran actuar frente a actuaciones abusivas de sus entidades financieras y solo se pretende una vuelta de tuerca más para intentar dar respuesta a las reclamaciones planteadas ante los juzgados, sin que se consiga con una nueva regulación dar solución a la creciente multitud de demandas que saturan a día de hoy los juzgados de la Comunitat Valenciana y de toda España, creando un denominador común en la relación existente entre la entidad financiera y su cliente a la hora de contratar un préstamo hipotecario, ya que de lo contrario se mantendrá el dicho de tener suerte a la hora de elegir la entidad que nos conceda la financiación. Como ocurre por el momento en la Audiencia Provincial de Valencia, donde existe una discrepancia de actuaciones entre las diferentes secciones hasta que se unifique el criterio: bien el de seguir la jurisprudencia de Audiencias como las de Pontevedra, Oviedo, A Coruña, Palencia, La Rioja, Cantabria y Alicante, tal como ha hecho ya la Sección Novena de Valencia en su primera sentencia de fecha 21 de noviembre, donde no dio la razón al consumidor en lo que al Impuesto de actos jurídicos documentados se refiere, variando así el criterio de la Sección Séptima en su sentencia del 6 de noviembre, donde sí que condenaba al abono del mismo a la entidad financiera.

Esto no ha hecho nada más que empezar para desazón de nuestras labores jurídicas, ya que nos es cada vez más complicado predecir la resolución de los litigios bancarios dada los mínimos pronunciamientos que hasta la fecha tenemos y su disparidad. Nos toca esperar y implorar que este año 2018 que acaba de iniciarse sea más pacífico en lo que a discrepancia de criterios jurisprudenciales se refiere.

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