Por Carmen Pereira y Sonia Milara
Levante-EMV, 10/02/2018.
Fue importante y novedoso el pronunciamiento judicial del
Tribunal Supremo en su sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015, en la
cual se declaraba la nulidad por abusiva de la cláusula en la que el BBVA
impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones
derivados del préstamo hipotecario, así como de un conjunto de cláusulas que
son habituales en la contratación bancaria con los consumidores, lo que ha
abierto la vía para que multitud de clientes de las entidades financieras
inicien su reclamación judicial con el fin de que sean anuladas estas cláusulas
incluidas en sus préstamos hipotecarios, solicitando la devolución de la
totalidad de los gastos de formalización de su hipoteca. Las reclamaciones en
la provincia de Valencia a día de hoy ascienden a un número considerable y la
mayoría es tramitada en el Juzgado de Primera Instancia nº 25 bis de València
que ha procedido ya a dictar sus primeras sentencias en esta materia. Existe
además ya un ansiado pronunciamiento de la Sección Séptima de la Audiencia
Provincial de fecha 6 de noviembre del 2017 donde se da la razón al consumidor
y se condena en este caso a Bankia al pago de todos los gastos de constitución
de la hipoteca, aranceles notariales y registrales, tributos (Impuesto de actos
jurídicos documentados) y tasación de la vivienda. El fundamento de las
resoluciones que dan la razón al consumidor, tanto en la devolución de los
gastos hipotecarios como en la denominada cláusula suelo, es el hecho de que
estas cláusulas deben ser consideradas nulas y por no puestas en el contrato,
al tratarse de una condición financiera impuesta unilateralmente por el banco,
no negociada individualmente y que produce un desequilibrio importante para el
solicitante de la hipoteca, lo que obliga a la entidad bancaria a devolver al
consumidor las cantidades indebidamente pagadas por estos conceptos.
Por todo ello, se estima que pueden ser reclamados gastos de
la constitución del préstamo hipotecario, es decir, los aranceles notariales y
registrales, al considerarse que es el banco quien tiene interés principal en
la formalización de la hipoteca en escritura pública, su modificación o subrogación
y de su inscripción en el correspondiente Registro de la Propiedad, los gastos
de gestoría impuesta al consumidor por la entidad bancaria, tributos (Impuesto
de transmisiones y actos jurídicos documentados) que gravan el préstamo
hipotecario y los gastos de la tasación del inmueble. Ahora bien, lo que está
ocurriendo en muchas ocasiones, celebrándolo las entidades bancarias, es que
todas las facturas junto con la copia de la escritura del préstamo hipotecario
donde figura la cláusula que establece los gastos a cargo del prestatario cuya
nulidad se pretende solicitar no fueron facilitadas al prestatario o bien por
el paso del tiempo ya no están en poder de quien contrató su hipoteca, siendo
esta la condición necesaria para poder ser reclamadas con el fin de poder
acreditar su pago y la cuantía de la reclamación de todos estos gastos. Como
viene ocurriendo con el caso de la tan nombrada cláusula suelo (que consiste en
un porcentaje que actúa como tope ante una bajada de los intereses que gravan
la cuota mensual a pagar) se requiere con carácter inicial formalizar una
reclamación ante la entidad bancaria donde se suscribió el contrato de préstamo
y sólo si no es ajustada a derecho la solución que nos es facilitada, acudir
así a la vía judicial donde podrá ver satisfechos sus intereses.
En cuanto al plazo para poder reclamar los gastos
hipotecarios y préstamos con cláusulas suelo, defendemos que el plazo es
imprescriptible, es decir, no se limitaría el plazo para efectuar la
reclamación por el consumidor, aunque existen otras posiciones en relación a
los gastos hipotecarios que establecen el plazo para reclamar de cuatro años a
contar desde el día siguiente a la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo,
es decir que el plazo finalizaría el 24 de diciembre de 2019 y para aquellos
préstamos hipotecarios amortizados o cancelados, se podría reclamar si su pago
se hizo dentro de los cuatro años anteriores al 23 de diciembre de 2015.
Esperamos que la reforma hipotecaria que entrará en vigor en
breve refuerce las garantías y derechos del consumidor, aunque fuentes
consultadas, notarios y miembros de la judicatura, nos reconocen que el
consumidor ya poseía garantías que le permitieran actuar frente a actuaciones
abusivas de sus entidades financieras y solo se pretende una vuelta de tuerca
más para intentar dar respuesta a las reclamaciones planteadas ante los
juzgados, sin que se consiga con una nueva regulación dar solución a la
creciente multitud de demandas que saturan a día de hoy los juzgados de la
Comunitat Valenciana y de toda España, creando un denominador común en la
relación existente entre la entidad financiera y su cliente a la hora de
contratar un préstamo hipotecario, ya que de lo contrario se mantendrá el dicho
de tener suerte a la hora de elegir la entidad que nos conceda la financiación.
Como ocurre por el momento en la Audiencia Provincial de Valencia, donde existe
una discrepancia de actuaciones entre las diferentes secciones hasta que se
unifique el criterio: bien el de seguir la jurisprudencia de Audiencias como
las de Pontevedra, Oviedo, A Coruña, Palencia, La Rioja, Cantabria y Alicante,
tal como ha hecho ya la Sección Novena de Valencia en su primera sentencia de
fecha 21 de noviembre, donde no dio la razón al consumidor en lo que al
Impuesto de actos jurídicos documentados se refiere, variando así el criterio
de la Sección Séptima en su sentencia del 6 de noviembre, donde sí que
condenaba al abono del mismo a la entidad financiera.
Esto no ha hecho nada más que empezar para desazón de
nuestras labores jurídicas, ya que nos es cada vez más complicado predecir la
resolución de los litigios bancarios dada los mínimos pronunciamientos que
hasta la fecha tenemos y su disparidad. Nos toca esperar y implorar que este
año 2018 que acaba de iniciarse sea más pacífico en lo que a discrepancia de
criterios jurisprudenciales se refiere.
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